Eine Firmeninsolvenz allein ist schon tragisch genug. Besonders schmerzhaft für die Betroffenen ist es jedoch, wenn eine Immobilie mit in die Konkursmasse geht - vor allem dann wenn es sich um das selbstgenutzte Eigenheim handelt.
Auf der Gäubigerseite sieht man dies mit weniger Leidenschaft. In den meisten Fällen sind es Banken, deren Darlehen mit Hypotheken bzw. Grundschulden auf Immobilien gesichert sind. Allerdings kann z.B. auch das Finanzamt seinen Forderungen durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek Nachdruck verleihen. Das ist besonders unangenehm weil ein solcher Grundbucheintrag dauerhaft bestehen bleibt. Das kann den Verkauf einer Immobilie erschweren, denn ein potentieller Käufer wird vor dem Kauf einer Immobilie Einblick ins Grundbuch nehmen. Eine eingetragene Zwangssicherungshypothek hat dann eine gewisse Signalwirkung - sie sagt dem Interessenten dass der Verkäufer unter Verkaufsdruck steht. Der Interessent könnte den Preis weiter drücken oder gar darauf spekulieren, dass er die Immobilie in einer evtl. bevorstehenden Zwangsversteigerung noch günstiger bekommt. Eine solche Zwangssicherungshypothek mindert daher deutlich die Verkaufschancen.
Wenn die Bank dann von ihren Rechten zu Eintreibung ihrer Forderungen Gebrauch macht, geht der Vorfall zuerst zur Verwertung. Das kann eine Abteilung in der Bank sein, u.U. arbeitet die Bank jedoch auch mit einem externen oder Tochterunternehmen zusammen, das sich ausschließlich um die Verwertung von Sachwerten bei notleidenden Krediten kümmert.
Möglicherweise sind die Darlehen ja nicht allein durch eine Grundschuld, sondern auch durch Kapitalversicherungen abgesichert. Es gibt Darlehen, die tilgungsfrei bedient werden - d.h. es werden lediglich die laufenden Zinsen bezahlt. Der Kapitalstand bleibt bis zum Ende der Vertragslaufzeit stets gleich (pünktlicher Kapitaldienst vorausgesetzt). In solchen Fällen ist häufig eine Kapitalversicherung als Alternative zur Tilgung vereinbart. Hintergrund dafür ist häufig die Annahme, dass durch die Verzinsung der vermögensbildenen Bestandteile der Versicherungsprämien in Verbindung mit den zu erwartenden Überschussbeteiligungen und einem Steuervorteil die komplette Schuld mit der Auszahlungssumme der Kapitalversicherung geblichen werden kann.
Die regelmäßigen Zahlungen in die Kapitalversicherungen werden somit zum Vertragsbestandteil für das Darlehen und die Bank verwahrt die Versicherungspolicen als Sicherheit
Hier kommt der Begriff "Verwertungskette" ins Spiel.
Da die Bank überlicherweise erstrangige Gläubigerin bei der Immobilie ist, kann sie zur Deckung ihrer Forderungen ohne Weiteres die Zwangsvollstreckung einleiten. Die Immobilie steht somit an 1. Stelle der Verwertungskette. Sollte der Verkaufserlös über eine Zwangsversteigerung nicht ausreichen, um die Forderungen der Bank (zuzügl. inzwischen aufgelaufener zusätzlicher Kosten) zu decken, kann die Bank im nächsten Schritt die Versicherungen verwerten.
Sollte der Erlös aus der Zwangsvollstreckung jedoch ausreichen, die Forderungen der Bank zu befriedigen, dann werden die Versicherungspolicen in einem solchen Fall an die Versicherungsnehmer ausgehändigt. Das kann zu grotesken Situationen führen: Obdachlos, aber supergut versichert...!
Nun ja - ganz so schnell wird man nicht obdachlos, denn der Weg von der Androhung der Verwertung bis zur endgültigen Versteigerung kann sich hinziehen. Ein Jahr ist hier noch eher zu kurz gegriffen, denn
Versteigerungskataloge für Immobilien sind umfangreich und bieten für Interessierte immer wieder sehr gute Gelegenheiten, auch hochwertige Immobilien sehr günstig "zu schiessen".
Es existiert aber auch grundsätzlich die Möglichkeit, mit den Leuten aus dem Verwertungsunternehmen zu sprechen. Deren Hauptinteresse ist nicht, Werte zu vernichten, sondern die Forderungen ihrer Auftraggeber einzutreiben. MIt einem guten Konzept läßt sich hier Zeit gewinnen - beispielsweise für ein Umfinanzierungskonzept.
Brauchen Sie Informationen über Immobilienversteigerungen? Finanzierungstipps? Hilfe und Ideen für ein Umfinanzierungskonzept? Dann kontaktieren Sie uns.
Da die Bieter bei Zwangsversteigerungen hauptsächlich kühl rechnende Schnäppchenjäger sind werden viele Immobilien nicht beim ersten Versteigerungstermin verkauft. Und da das Angebot an zu versteigernden Objekten groß, die Zahl der möglichen Käufer aber begrenzt ist, kann es sogar sein dass eine Immobilie auch beim zweiten Versteigerungstermin nicht zu verkaufen ist.
